Vol.35 不動産屋の営業マンの心理と対策を考える
私は不動産屋の営業マンとして、様々なお客様と接しています。
その営業マンの立場から見ると、一生懸命動きたくなるお客様とそうではないお客様に分かれるような気がします。
お客様の立場から営業マンに対して「親切な営業マンだな・・・」「不親切な営業マンだな・・・」という様々な印象を抱くように、営業マンの立場からもお客様に対して様々な印象を抱きます。そこで、今回と次回にわたり、不動産屋の営業マンの心理と対策、についてお伝えします。
Ａさんは、はじめてのお部屋探しをするにあたり、賃貸物件を探しています。
Ａさんは、今まで親元で暮らしていたため、お部屋探しをしたことがありません。
お部屋探しについて友人に相談すると、その友人は「不動産屋の営業マンとは、あまり仲良くならない方がいいよ。しつこく営業してくるから！」とＡさんにアドバイスしました。
確かに、友人が言うように「しつこく営業されるのはやだな・・・」とＡさんは思いました。
Ａさんの友人のアドバイスは適切なのでしょうか？
Ａさんの友人のアドバイスである「不動産屋の営業マンとは、あまり仲良くならない方がいい」というのは、その後の行動次第ではマイナスに働く可能性があるように思えます。
例えば、不動産屋の営業マンにしつこく営業されないために、下記のようなことを言ったとします。
・今日は、一応参考までに物件だけ見たいのですが・・・
・ゆっくり探していますので、お部屋を借りるかどうかは未定です・・・
・引越しは未定ですが、いい物件があれば検討しようと思っています・・・
上記の場合、「お部屋探しに積極的ではない」という印象が強いので、営業マンが必要以上に物件探しに協力してくれない可能性が高くなるように思われます。
わざわざ「一日でも早く決めたいのでお願いします！」と言う必要はありませんが、営業マンとの間に一定の距離を置くために、あまりにも、お部屋探しに消極的な発言をするのも問題だと思われます。
当然、必要以上に不動産屋の営業マンと親しくなる必要はありませんが、ある程度、お部屋探しに積極的な姿勢を見せた方が、営業マンが努力をする、というのも事実です。
ポイント 不動産屋の営業マンの心理
東京やすらぎ空間マップ
出版社/メーカー: 東京書籍
￥1,600 （税込）
休日などにリラックスできる都内の公園、庭園、ストリートのガイドブックです！
Vol.34 探せば見つかる入居にお金のかからない部屋
前回お伝えしましたように、都内であっても、賃料３万円未満の超格安物件は存在します。
最新設備が整ったお部屋というわけにはいきませんが、都内に住みながら、一定期間貯蓄に励みたい！という方にはお勧めできるひとつのプランです。
それでは、今回は、前回の続きとして、探せば見つかるお得物件－２『入居にほとんどお金のかからない部屋』についてお伝えしたいと思います。
是非、ご覧になってください！
学生のＡさんは、通学の利便性を考え、親元を離れ、都内でひとり暮らしをすることにしました。
はじめてのひとり暮らしをする上で、Ａさんには、「できるだけ入居費用を抑えたい！」という希望条件がありました。
Ａさんの希望するような賃貸物件は、どのように探せばいいのでしょうか？
前回同様、インターネットを利用した入居費用を抑えられる物件の検索方法をお伝えします。
ISIZE住宅情報（http://www.isize.jutakujoho.jp）などの物件検索サイト（インターネット）を利用して頂ければ、誰でも簡単に入居費用を抑えられる物件を検索することができます。
例えば、物件検索サイトでは下記のような検索条件を設定することができます。
・礼金なし
・敷金・保証金なし
・ほか初期費用なし（鍵交換代など）
このような検索条件にクリックし、希望条件を絞り込んでいけば、入居にあたり、ほとんどお金のかからない物件を簡単に探すことができます。
但し、一点注意して頂きたいことがあります。
それは、賃貸物件には相場があるということです。
一般的には、敷金・礼金など、それなりに初期費用がかかりますので、初期費用を要しない物件には、日当たりが悪く入居者がなかなか見つからなかったため条件を緩和したなど、初期費用がかからない理由が考えられますので、物件見学をする際は、お部屋とその周辺について十分に確認してください！
ポイント 都内で見つける初期費用がほとんどかからない物件
耐震診断―既存木造住宅の安全性を見極めるコツVol.33 探せば見つかる超格安のお部屋
都内でお部屋を探す場合、よく言われるのは「家賃が高い！」ということです。確かに、実際に東京の家賃相場を見ると、他のエリアと比べて高いといえます。
しかし、都内であっても、よく探せば超格安物件など、お得な賃貸物件は見つかります。そこで、今回と次回にわたり、探せば見つかるお得物件、についてお伝えします。
サラリーマン勤務のＡさんは、通勤ラッシュを避けるため、都内にある会社の近くに引っ越すことにしました。
Ａさんがひとり暮らしを始める理由は、２つあります。それは、通勤ラッシュの回避と会社を興すための貯蓄です。Ａさんは、将来起業することを考えており、サラリーマン時代にできるだけ貯蓄をしたいと考えています。
通勤ラッシュを避けるため都内で一人暮らしをし、更に貯蓄をする。Ａさんの希望にかなうような物件は、東京２３区内に存在するのでしょうか？
都内であっても、Ａさんの希望にかなうような物件は存在します。
超格安物件の探し方はいたって簡単です。
ISIZE住宅情報（http://www.isize.jutakujoho.jp）などの物件検索サイト（インターネット）を利用して頂ければ、簡単に探すことができます。
例えば、物件検索サイトの場合、賃料の上限を「３万円未満」と設定することができるサイトもありますので、簡単に超格安物件を検索できます。
しかし、相場というものがありますので、最新設備が整ったお部屋というわけにはいきません。例えば、渋谷区内にある家賃が３万円未満の賃貸物件であれば、一般的に、風呂なし・トイレ共同、のワンルームのお部屋となります。
お部屋の条件としては、好条件とはいえませんが、都内に住みながら、一定期間貯蓄に励みたい！という方にはお勧めできるひとつのプランです。
ポイント 都内で見つける超格安物件
日経アーキテクチュアdoor 地震に強い家Vol.32 愛犬と走り回れる広場がある賃貸物件探し
前回お伝えしたように、都内であっても、渓谷や大型公園など、癒しの空間は、たくさん存在します。
渓谷や大型公園の近隣の賃貸物件であれば、休日、自然を求めて、わざわざ遠くまで出かけなくても、自宅から少し歩くだけで、自然の中で過ごすことができます。
それでは、今回は、前回の続きとして、都内で癒しを求めた賃貸物件探し－２、についてお伝えしたいと思います。
是非、ご覧になってください！
ＯＬのＡさんは、お部屋探しをするにあたり、こだわっていることがありました。
それは、「近くに大型公園がある都内の物件」です。
Ａさんは、愛犬と散歩をするために、ペット可賃貸物件を絶対条件として、東京２３区内限定でお部屋を探していました。
また、Ａさんには、更にもうひとつの希望条件があります。それは、「物件の近くに、リードを付けないで愛犬と走り回れる広場がある」ことです。
Ａさんの希望条件は、ペット可賃貸物件で近くに大型公園があり、そして、リードを付けないで愛犬と走り回れる広場があること・・・
このようなＡさんの希望条件を満たす賃貸物件は、都内でもあるのでしょうか？
都内であっても、Ａさんの希望条件を全て満たす賃貸物件は、存在します。
例えば、駒沢オリンピック公園には、ドックランがあり、このドックラン内では、愛犬にリードを付けることなく自由に走らせることができます。
週末になると、この駒沢オリンピック公園には、多くの愛犬家の人が集まり、家族同様の愛犬と楽しいひと時を過ごされているようです。
この駒沢オリンピック公園の最寄り駅となる駒沢大学駅は、渋谷駅から東急田園都市線で三駅目（各駅電車で７分）にあります。
このように東京２３区内にあり、アクセスのいい場所でも、愛犬とリードなしで自由に遊べる場所は存在するのです。
駒沢オリンピック公園ドッグラン（ホームページ）
http://pws.prserv.net/papiken/
また、この駒沢オリンピック公園周辺は、愛犬の美容室、リードなどのペットグッズ販売、愛犬と同伴できるカフェなど、ペット関連のお店が充実しています。
駒沢オリンピック公園は、愛犬家の方には有名な場所のようですが、まだ、遊びに行かれたことがない方は、一度、足を運んでみては如何でしょうか。
ポイント 都内で見つけるドックラン
震災時帰宅支援マップ 首都圏版
昭文社
￥630（税込）
震災直後における東京都の帰宅支援ルートを、トイレ、高層ビルの位置や道幅などの情報とともに紹介しています。お部屋の契約をする前に知っておきたい知識です！
Vol.31 都内で癒しを求めた賃貸物件探し
都内でお部屋を探す場合、皆さんは、どのような環境をイメージしますでしょうか？もしかしたら、「都内は自然が少ない」「東京は緑が少ない」と思われる方が多くいらっしゃるかもしれません。
しかし、都内であっても、探せば自然が豊富な場所もあります。そこで、今回と次回にわたり、都内で癒しを求めた賃貸物件探し、についてお伝えします。
サラリーマン勤務のＡさんは、通勤の利便性を考え、親元を離れ、都内でひとり暮らしをすることにしました。
はじめてのひとり暮らしをする上で、Ａさんには、「会社から近い都内の物件で、かつ、休日はストレス解消のため自然の中で癒されたい！」という希望条件がありました。
Ａさんは、この希望条件について会社の同僚に相談したところ、「いくらなんでも、そんな部屋は見つからないよ！」と笑われました。
「都内で癒しの空間を求めることなんて無理なのかな・・・」Ａさんは、がっかりしました。
Ａさんの希望するような賃貸物件は、都内には存在しないのでしょうか？
Ａさんが希望する賃貸物件は、東京２３区内でも存在します。
都内であっても、休日、渓谷を散策できる場所はあるのです。それは、世田谷区内にある「等々力渓谷」です！
まず、等々力渓谷の最寄り駅となる等々力駅は、渋谷駅から東急田園都市線で二子玉川駅まで行き（各駅電車で約１５分）、大井町線に乗り換え二駅目にあります。
この等々力渓谷は、都内にいながらにして自然を楽しむことができ、都会の喧騒を忘れることができます。
都内で癒しの空間を求めたい方には、等々力駅周辺の賃貸物件は、お勧めです！
等々力商店街公式サイト
http://www.todoroki.net/top.html
また、この他、都内であっても緑豊かな癒しの空間はたくさん存在します。
例えば、大型公園周辺の賃貸物件であれば、休日、森林浴を楽しむことができます。都内＝人工的な空間、というイメージがありますが、実際に色々と探してみると、自然豊かな癒しの空間は見つかります！
公園へ行こう！（ホームページ）
http://www.tokyo-park.or.jp/
ポイント 都内で見つける癒しの空間
あなたの命を守る大地震東京危険度マップ
中林一樹
朝日出版社
￥700（税込）
東京で直下型地震が起こった際に建物倒壊の危険が高い地域などを、町丁目ごとに色・パターン別に示した地図となります。いざという時の対策がわかる一冊です！
Vol.30 お部屋の家賃交渉で失敗しないために
前回、誰でもできる簡単な家賃交渉の方法についてお伝えしました。ひとこと言うだけで家賃が下がることもありますので、是非実践してみてください。
今回は、前回の続きとして、家賃交渉したことによる失敗とは？についてお伝えしたいと思います。物件によっては、家賃交渉が裏目に出ることもありますので、是非、ご覧になってください！
サラリーマン勤務のＡさんは、お部屋の申込みをするにあたり、不動産屋の営業マンに家賃交渉をしました。
担当の営業マンは、「家賃が下がるかどうかはわかりませんが、大家さんに相談することはできますよ」と答えたので、Ａさんは、「それでは、家賃を５千円下げていただけるか交渉してください」と営業マンに伝え、申込書に必要事項を記載しました。
数日後・・・
Ａさんの携帯電話に営業マンから連絡が入りました。
その営業マンは申し訳なさそうな口調で「審査が通りませんでした。家賃交渉をしたことで印象が悪くなったようです・・・」と言いました。
「家賃交渉しただけで、審査が通らないなんて・・・」Ａさんは、がっかりしました。
まずは、前回お伝えした家賃交渉の内容について、もう一度お伝えします。
＜前回お伝えした家賃交渉の内容＞
家賃交渉をしたときの不動産屋の営業マンの返答は、通常下記のようになります。
1．この物件は、○○○○円までなら家賃を下げられますよ！
2．この物件は、家賃交渉はできません！
3．家賃交渉については、申込みをして大家さんに相談してみないとわかりません！
上記のうち1であるならば、物件図面に記載されている賃料を下げることができます。このように、前回は、上記のうち1を前提にお話をしました。
しかし、問題なのは3のケースです。
3の場合は、大家さんに直接確認しない限り、家賃を下げることができるかどうかはわかりません。この3のケースでは、最悪の場合、大家さんから次のような返答が返ってくることがあります。
大家さんのコメント
「家賃交渉をするような借主の方には、入居後、何かと注文つけられる可能性が高いので、入居はお断りください！」
このように家賃交渉を不快に感じる大家さんがいるのも事実です。家賃交渉をしたときの不動産屋の営業マンの返答が3の場合は、最悪、今お伝えしたような結果になる可能性があることは知っておきましょう。
ポイント 家賃交渉の注意点
防犯セキュリティガイド―ビル・住まい・まちの最新事例に学ぶVol.29 お部屋の家賃交渉は本当にできるのか？
物件図面には、通常、その物件の家賃が記載されますが、この家賃は必ずしも確定しているものではありません。物件によっては、家賃交渉が可能なものがあります。
そこで、今回と次回にわたり、お部屋の家賃交渉は本当にできるのか？についてお伝えします。
是非、ご覧になってください！
ＯＬのＡさんは、会社から支給されるボーナスを使って、ひとり暮らしをすることにしました。
お部屋探しを開始したＡさんは、ある不動産屋の紹介のもと気に入った物件が見つかりました。しかし、その物件は借りるにあたって大きな問題点がありました。
それは、家賃です。
Ａさんが毎月支払える家賃の上限額は７万円。その物件は、希望条件を５千円上回る７．５万円でした。様々な面で条件が良いので、Ａさんは、この物件をどうしても借りたいと考えています。
不動産屋に対して家賃交渉はどうやってすればいいのでしょうか？
家賃交渉ができるかできないかは、その物件により異なります。
家賃交渉については、その物件を扱っている不動産屋の営業マンに、直接相談することをお勧めします。家賃交渉をしたときの不動産屋の営業マンの返答は、通常、下記のようになります。
1．この物件は、○○○○円までなら家賃を下げられますよ！
2．この物件は、家賃交渉はできません！
3．家賃交渉については、申込みをして大家さんに相談してみないとわかりません！
上記のうち1であるならば、物件図面に記載されている賃料を下げることができます。1～3のいずれかになるかは物件により異なりますが、営業マンから1のような返答が返ってくることもありますので、気軽に営業マンに相談してみましょう！
営業マンに相談しなければ物件図面に記載された家賃のまま、相談すれば家賃が下がる場合もあるということです。
ポイント 家賃交渉の方法
プロが教える住まいと防犯住宅―凶悪化する犯罪と最先端セキュリティVol.28 ペット可の部屋でも飼えないペットって!?
前回、借主の禁止事項の具体例として、無断転貸についてお伝えしました。お部屋を無断で又貸しして、信頼関係が破壊された場合は、大家さんに契約の解除権が発生しますので、注意する必要があります。
今回は、前回の続きとして、ペット可賃貸物件についての注意点！？をお伝えしたいと思います。
是非、ご覧になってください！
サラリーマン勤務のＡさんは、親元から離れ、一人暮らしを始めることにしました。Ａさんが引越しをするにあたりネックとなったのが「ペットと暮らすこと」です。
Ａさんは、愛犬のゴールデン・レトリバーと一緒に暮らすことを希望しています。
実際に探してみるとペット可賃貸物件の数は少なく、探すのが大変でした。しかし、時間をかけることにより、いくつかの候補があがり、その中のひとつに決めることにしました。
申込み後・・・
不動産屋の営業マンから「申し訳ありませんが、この物件は、大型犬は飼えないのです。小型犬ならよかったのですが・・・」という連絡が入りました。物件図面には、「ペット可物件」と記載されていたのに・・・。
Ａさんは、がっかりしました。
ペット可賃貸物件は、ペットと暮らすことを前提にしたお部屋となります。しかし、物件図面に「ペット可物件」と記載されていたとしても、全てのペットが飼えるわけではありません。犬種によっては飼うことができない場合もあります。
特に私が見る限り、ゴールデン・レトリバーなどの大型犬は、「ペット可物件」でも飼えないことが多いのです。
ペット可賃貸物件をお探しの方は、不動産屋に問い合わせる際、愛犬の犬種を伝え、飼うことができるかどうかについて、事前に確認されることをお勧めします。
ポイント 「ペット可」のお部屋は不動産屋に事前に確認しよう！
お部屋探しのプチトリック
鳥海耕二
アスペクト
ペット可賃貸物件については、私の著書に下記の内容が記載されていますので、宜しければご覧になってください。
次例
トリック19 「ペット可物件だったのに、住むと不可になる物件がある」
トリック20 「ペット可物件の敷金は、あとから高くなることがある」
トリック21 「ペット可物件のはずなのに、ペットに厳しい大家がいる」
トリック22 「エリアを限定して探すと、ペット可物件は見つからない」
トリック23 「増えてるはずのペット可物件、探すと、なぜか意外と少ない」
トリック24 「ペット可物件は、出るときに敷金が戻らないことがある」
トリック25 「『ペット可』物件なのに、自分のペットは不可だった」
※ペット可物件については、Vol.7 「お部屋探しの夢と現実 そのギャップとは？」にも掲載されています。ご覧になってください！
Vol.27 契約解除の可能性も!? 部屋の又貸は大丈夫?
アパート・マンションなどを借りるということは、他人が所有する建物を借りるということです。自分が所有する建物ではありませんので、使用するにあたって一定の制約を受けることとなります。自分では大丈夫だと思っていたことが、法律のルールで禁止されていることも・・・。
そこで、今回と次回にわたり、借主の禁止事項についてお伝えします。
是非、ご覧になってください！
大学生のＡさんは、２年生になり、ひとり暮らしをすることにしました。Ａさんは、複数の不動産屋に来店し物件を探しましたが、様々な情報を入手する中で、大きな問題点が出てきました。
それは、契約金です。
アパート・マンションを借りるためには、敷金・礼金など多額の初期費用がかかります。その契約金が用意できないことがわかり、がっかりしていたところ、友人から「２年間留学することになったから僕の部屋を貸してあげるよ」と言われました。
友人は、今自分が支払っている賃料を代わりに払ってくれれば、そのまま部屋を貸してくれると言います。
Ａさんは、「初期費用がかからなければ直ぐに引越しできる！」と心が弾みましたが、「でも、本当にいいのかな・・・」と心配にもなりました。
友人の部屋を気軽に借りてもいいのでしょうか？
民法の賃貸借契約のルールにおいて、下記のようなことが定められています。
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができない
・賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく、第三者に賃借物を使用または収益させたときは、
賃貸人は、契約を解除することができる
これは、簡単にいうと、借りているお部屋を大家さんに無断で又貸ししてはいけない、ということです。
特に注意しなければならないのが、無断で又貸しをし、信頼関係が破壊された場合は、大家さんに契約の解除権が発生するということです。
「気軽に友達にお部屋を貸す」という行為が最悪の事態を招くこともありますので注意しましょう。一般的に、「表札の名前が変わる」ことにより又貸しの事実が発覚することが多いようです。大家さんや物件を管理している不動産屋もよくチェックしているということでしょうか・・・。
ポイント 大家さんに無断でお部屋を又貸しすることはできません！
無断で又貸しをし、信頼関係が破壊された場合は、大家さんに契約の解除権が発生しますので注意しましょう。
Vol.26 どこまでが「新築」のお部屋といえるの！？
前回、不動産の表示に関する公正競争規約と呼ばれる広告ルール（不動産取引における広告規制）の具体例として、電車所要時間についてお伝えしました。
今回は、前回の続きとして、物件図面に記載される「新築」の表示について、お伝えしたいと思います。
是非、ご覧になってください！
女子大生のＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、賃貸物件を見学し、その物件で契約することにしました。
はじめてのひとり暮らしを始めるＡさんが、この物件を決めた最大の理由は、物件図面に記載されていた「新築」ということばです。
Ａさんには、「新生活を、誰も使用したことがない綺麗な物件ではじめたい！」という気持ちがありました。
しかし・・・
入居後、Ａさんはどうしても気になることが出てきました。それは、Ａさんが借りたお部屋には、自分以外に、誰か他の人が住んでいた形跡があるということです。
Ａさんは、壁紙の微妙な汚れやフローリングの小さな傷を発見しました。この物件「新築」のはずなのに・・・。これは、Ａさんの勘違いなのでしょうか？
Ａさんの物件について調べたところ、「新築」ではなかったことがわかりました。
このことについて、Ａさんの物件を管理している不動産屋の営業マンに伝えたところ、「一度賃貸したことはありますが、その借主の方は１ヶ月という短い期間で退出しましたので、クリーニング後、新築と表示しました」と抗弁しました。
確かに、建築されてから１ヶ月しか経過していませんので、この不動産屋の営業マンの考え方にも一理あるような気がします。
しかし、不動産の表示に関する公正競争規約と呼ばれる広告ルール（不動産取引における広告規制）において、次のような規制が定められています。
・新築とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう
つまり、築年数が１ヶ月であったとしても、誰かが使用した物件は、新築表示をすることができないということです。
また、建築後、誰も入居したことのない物件であったとしても、築年数が１年以上経過している物件は、「新築」の表示をすることはできません。
ポイント 新築とは？
