Vol.45 物件の不利な点を伝えない営業マン
一般的に、アパート・マンションを借りるにあたっては、事前に物件見学し、お部屋の中を確認してから契約することとなります。
私が見る限り、お部屋の中をしっかりとチェックされる方は多くいらっしゃいますが、物件の周辺環境については、あまり確認されていないようです。
物件の周辺環境の悪さによっては、契約後すぐに解約、ということにもなりかねませんので、物件見学する際は、お部屋の中のみならず物件周辺についてもしっかりと確認する必要があります。
そこで、今回と次回にわたり、物件の周辺環境についての注意点、についてお伝えします。
大学生のＡさんは、ある不動産屋の営業マンの案内のもと、賃貸マンションを見学しました。
新築物件ということもあり、部屋の中はきれいで最新設備が整っています。また、隣地に大きな空地があるので日当たりも良好です。
「僕は、日当たりの良い部屋を探していたので、この物件は希望条件にぴったり合っています。隣地の広い空地のおかげですね！」とＡさんが言うと、「７年ほど私がこの物件を担当していますが、やはり日当たりの良さが一番のウリですね。洗濯物が良く乾くと入居者の方にも喜ばれています。これだけ日当たりが良いお部屋は、当社が取り扱っている物件では他にはありません！」と営業マンは笑顔で答えました。
Ａさんは、希望条件に合致した物件が見つかったので、契約することにしました。
入居後・・・
Ａさんは、ふと隣地の空地の使い勝手が気になり確認することにしました。
すると・・・
なんと！マンションの隣地は、たくさんのお墓がある墓地でした。
「隣地が墓地なんて聞いていないよ。いくら日当たりが良くても気味が悪い！」
Ａさんは、すぐに不動産屋に連絡し、その旨を伝えると「確かに隣地はお墓ですよ。しかし、物件案内の際に用途については質問されなかったのでお話しませんでした」と担当の営業マンは平然と答えました。
隣地がお墓だということを知っていたら借りなかったのに・・・
Ａさんは、ため息をつきました。
事例を見る限りでは、営業マンは積極的にＡさんを騙したわけではありません。
しかし、事例のように、物件の長所だけを客に強調して伝え、短所になる可能性があるものについては、自分からはあえて伝えない営業マンもいます。
Ａさんのような失敗をしないためにも、物件見学するときは、お部屋のみならず、物件周辺の環境についてもしっかりとチェックするようにしましょう。
最後に・・・
事例で取り扱った墓地については、気味が悪いと感じる方、特に気にならない方、に分かれるかと思います。
周辺環境の良し悪しについては、個人差がありますので、ご自身の線引きで判断することとなります。
ポイント 物件見学する際は、周辺環境もチェックすること！
絶対!うまくいく収納―収納の悩み、解決します!Vol.44 「申込み」を使った賃貸物件の表記トリック
前回お伝えしたように、不動産屋から渡される物件図面の中には、時としてトリック記載がありますので注意する必要があります。
それでは、今回は、前回の続きとして、不動産屋の騙しのテクニック！物件図面編－２、についてお伝えしたいと思います。
是非、ご覧になってください！
ＯＬのＡさんは、通勤の利便性を考え、会社の近くに引っ越すことにしました。
Ａさんは、ある不動産屋の営業マンに希望の賃料の上限を伝え「お勧めの物件はありますか？」と言ったところ、「それならば、この賃貸マンションがお勧めです」と一枚の物件図面を手渡されました。
その物件図面の各部屋には、「申込み」と大きな文字で記載されています。
「この物件、全部申込みが入っているので、もうだめですよね」
とＡさんが言うと、
「１件だけキャンセルが入りましたので、なんとか大丈夫です！」
と営業マンは笑顔でいいました。
これは希少物件と考えたＡさんは、物件見学することなく、申し込みをしました。
入居後・・・
Ａさんは、人気の希少物件を借りたはずなのですが、その使い勝手の悪さに悩んでいます。申込みが殺到する人気の希少物件なのに、なぜ使い勝手が悪いのでしょうか？
Ａさんの物件を調べたところ、Ａさんの入居後、数ヶ月経っても、お部屋のほとんどが成約されていないことがわかりました。
Ａさんの借りた物件は、本当は申込みが入っていないにもかかわらず、「申込み」という嘘の表記がなされていた可能性があります。
物件図面の各部屋に「申込み」の記載がたくさんあると、いかにも人気物件という印象がありますので、この印象を利用していた可能性があります。
しかし、この対策は、いたって簡単です。
それは、自分自身の希望条件を明確に設定し、その条件を満たしている物件かどうかを冷静にチェックすることです。
物件に求めるもの・生活スタイル・趣味嗜好は人によって異なりますので、申込みが殺到する物件＝自分にとっての良い物件、になるとは限りません。
くれぐれも、人気物件という雰囲気に惑わされないようにしましょう。
また、その他、借主にお得感を与える騙しのテクニック！については、Vol.2 お部屋探し、見学しないとこんな落とし穴が をご覧になってください！
最後に・・・
一般的に人気のある物件については、本当に事例のようなことになることもありますので、事例のようなケース＝不動産屋がだましている、とは限りません。
自分自身の希望条件を明確に設定し、その条件を満たしている物件かどうかを冷静にチェックすれば、トラブルに巻き込まれることはありませんので、先入観のみで不動産屋を疑わないようにしましょう。
ポイント 申込みが殺到する物件＝自分にとっての良い物件、になるとは限りません！
騙しのカラクリVol.43 家賃下げました！物件図面の表記トリック
一般的に、アパート・マンションを借りるにあたっては、様々な不動産屋から物件図面を取り寄せ、比較検討することとなります。当然ではありますが、不動産屋は物件図面に正確な情報を表記しなければなりません。
しかし、中には、嘘の表記がなされていることも・・・
そこで、今回と次回にわたり、不動産屋の騙しのテクニック！物件図面編、についてお伝えします。
女子大生のＡさんは、通学の利便性を考え、両親の承諾のもと大学の近くに引っ越すことにしました。
Ａさんは、「なるべく相場よりも安い賃料のお部屋を借りたいです」と、ある不動産屋の営業マンに伝えたところ、「それならば、このお部屋がお勧めです！」と一枚の物件図面を手渡されました。
その物件図面には、「賃料１万円値下げ！」大きな文字で記載されています。これは希少物件と考えたＡさんは、物件見学することなく、すぐに申し込みをしました。
１ヵ月後・・・
新居に遊びに来た友人に「この物件の賃料どれくらいなの？」と質問されたので、自信満々に答えると、「そうなんだ、まあ、相場通りだね」と言われました。
えっ、格安のはずなのに・・・
彼女の友人は、本当にこのあたりの相場を知っているのでしょうか？
Ａさんの物件を調べたところ、相場と比べて賃料が特に安くないことがわかりました。
Ａさん物件は、お得感を演出するために、物件図面に下記のような細工がなされていた可能性があります。
1.物件図面には、相場よりも高い賃料を記載する
2.相場よりも高い賃料を二重線で消し、「家賃下げました！」と近くに大きな文字で書き、新賃料を記載する。
3.相場を知らない客の多くは、家賃下げました！＝相場よりも安い、と勘違いをする可能性が高い
以上が賃料の表記のトリックとなります。
しかし、この対策は、いたって簡単です。それは、賃料相場をしっかりと把握するということです。賃料相場を把握すれば、このトリックに引っかかることはありません。
賃料相場の調べ方の詳細については、Vol.10 来店不要！効率的なお部屋の探し方 をご覧になってください！
また、その他、借主にお得感を与える騙しのテクニック！については、Vol.12 悪質不動産屋の常套手段を見抜く極意！ をご覧になってください！
ポイント 賃料の表記のトリック
Vol.42 お部屋の賃貸借契約書はしっかり読もう！
前回お伝えしたように、「居住用のみ」という用途制限があるマンションでは、事務所として利用することはでません。この用途制限については、重要事項説明書に記載されていますので、その内容をよく確認する必要があります。
それでは、今回は、前回の続きとして、賃貸借契約書の注意点、についてお伝えしたいと思います。
是非、ご覧になってください！
女子大生のＡさんは、２年間、語学留学することになり、その期間、お部屋を友人Ｂに又貸しすることにしました。
数ヵ月後・・・
突然、マンションを管理している不動産屋の営業マンが、Ｂさんのいるお部屋に訪ねてきました。そして、その営業マンは、「表札の名前が変わっているのでお伺いしました。この物件は、Ａさんに貸したものです！Ａさん以外の方が使用することはできません！」とＢさんに言いました。
Ｂさんは、Ａさんから承諾を得た旨を繰り返し伝えましたが、営業マンは、それでも又貸しはできない！と言います。
「Ａさんの承諾を得ているのに・・・」
Ｂさんは、急いでＡさんに連絡することにしました。
Ａさんの物件について調べてみたところ、賃貸借契約書に、下記のような記載があることがわかりました。
賃貸借契約書（又貸しについて）
『賃貸人の承諾を得ることなく無断で賃借権の譲渡や転貸を行ってはならない』
お部屋の又貸しについては、民法の賃貸借のルールにおいて、大家さんの承諾がない限りできないと定められています。
この又貸しについての内容は、一般的に、賃貸借契約書に記載されています。
トラブルに巻き込まれないためにも、契約書の記載事項については、サインをする前に、よく確認する必要があります。
契約書の内容をきちんと見ないことによりトラブルに発展するケースは、多々ありますのでご注意ください。
なお、賃貸借契約書についての様々な記載事項の注意点については、下記をご覧になってください。
定期借家と普通借家の違い、途中解約について
Vol.16 トラブルの可能性が高い、部屋の賃貸ルール
敷金について
Vol.18 トラブル続出！お部屋の契約の重要な特約
又貸しについて
Vol.27 契約解除の可能性も!? 部屋の又貸しは大丈夫?
ポイント 賃貸借契約書（又貸しについて）
賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン―敷金返還と原状回復義務
作者: 国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室, 不動産適正取引推進機構
出版社/メーカー: 大成出版社
￥ 2,415 (税込み)
敷金に関する信頼できる専門書です！
Vol.41 お部屋を借りる時、書類には目を通そう！
アパート・マンションを借りるにあたっては、借主は、下記の書類に目を通し、記名押印しなければなりません。
・重要事項説明書
・賃貸借契約書
この２つの書類には、お部屋を借りるにあたっての様々なルールが記載されています。
事前に、このルールをよく確認することがトラブルに巻き込まれないための重要ポイントとなります。そこで、今回と次回にわたり、お部屋探しに関する様々な書類、についてお伝えします。
大学生のＡさんは、友人とふたりで起業するため、親元を離れ一人暮らしをすることにしました。
Ａさんは、お部屋を借りるにあたり、自宅兼事務所で利用することを絶対条件としていましたが、事務所といっても簡単なもので特に来客があるという訳ではありません。そこで、Ａさんは、その旨については不動産屋に伝えませんでした。
Ａさんは、インターネットで検索した物件を何件か見学し、その中から適当なものを選び契約しました。
数ヵ月後・・・
突然、マンションを管理している不動産屋の営業マンが、Ａさんの自宅に訪ねてきました。そして、その営業マンから「表札に会社の名前が併記されていましたので伺いました。この物件は事務所として利用することはできません！このことは契約時にお伝えしたはずです！」と強い口調で言われました。
Ａさんは、ＳＯＨＯとしての利用であることを繰り返し伝えましたが、営業マンは、それでも事務所として利用することはできません！と言います。
「事務所といっても、ＳＯＨＯでの利用なのに・・・」
Ａさんは、困ってしまいました。
Ａさんの物件について調べてみたところ、重要事項説明書に、下記のような記載があることがわかりました。
重要事項説明書（用途制限について）
『この物件は、事務所等の事業用として利用することはできません。居住用のみに限定されます。』
このように「居住用のみ」という用途制限があるマンションでは、事務所として利用することはでません。
この用途制限については、重要事項説明書に記載されていますので、その内容をよく確認する必要があります。前回（第４０回 お部屋探しと宅建とのかかわり）お伝えしたように、重要事項の説明は、最終的に契約するかしないかを決めるための判断材料です。
ご自身の希望条件を満たしていない物件であれば、トラブルに巻き込まれないためにも、契約しないことです。
なお、この用途制限については、賃貸借契約書にも記載されますので、以前お伝えしたVol.18 トラブル続出！お部屋の契約の重要な特約 も是非ご覧になってください。
ポイント 重要事項説明書（用途制限について）
Vol.40 宅建の知識がお部屋探しに役立つ
前回お伝えしたように、宅建（宅建主任者）という国家資格の勉強をすることにより、お部屋探しにかかわる民法や借地借家法についてのルールを身につけることができます。
宅建（宅建主任者）は、不動産取引全般に興味がある方には、お勧めの国家資格です。
それでは、今回は、前回の続きとして、お部屋探しと宅建とのかかわり－２、についてお伝えしたいと思います。是非、ご覧になってください！
女子大生のＡさんは、通学の利便性を考え、両親と相談した上で一人暮らしをすることにしました。
Ａさんが、お部屋探しをするにあたり友人に相談すると、その友人は「お部屋探しで失敗しないためには、まずは物件見学の時に部屋の中を細かくチェックすること！そして、重要事項の説明をきちんと聞くことが大切だよ！」とＡさんにアドバイスをしました。
友人が言う、お部屋の中を細かくチェックするというのはよくわかるのですが、重要事項の説明とは一体何なのでしょうか？
重要事項の説明とは、契約の対象不動産に関する詳細情報について、宅地建物取引主任者（宅建主任者）が借主等に伝えることをいいます。
この重要事項の説明をすることは、不動産屋が取引をする上での義務となっていますが、具体的な説明は、宅地建物取引主任者（宅建主任者）という国家試験（宅建試験）に合格した者のみ行うことができます。
この宅地建物取引主任者は、重要事項の説明を行うことができる専門家です。
アパート・マンションの賃貸借契約の流れ
１．物件を実際に見学する
２．重要事項説明書の交付を受け、重要事項の説明を受ける
３．賃貸借契約締結
４．賃貸借契約書の交付（契約内容の証拠を残すため書面化する）
アパート・マンションの賃貸借契約の大きな流れは、１～４となります。
ここで、注意する必要があるのは、２の重要事項の説明を行う時期です。この重要事項の説明は、宅建業法により、契約締結前までに行わなければならないものとされています。
最終的に契約するかしないかを決めるための判断材料、それが重要事項の説明なのです。
宅地建物取引主任者（宅建主任者）から重要事項の説明を聞いた結果、自分が思っていた条件と異なるような場合は、直ぐに契約せず、十分に検討するようにしましょう。
ポイント 重要事項の説明とは？
私の宅建試験合格作戦 2006年版
￥ 1,470 (税込み)
どんな勉強をすれば宅建に合格できるのか？合格者が教える宅建試験突破のための勉強法が多数掲載されています。
Vol.39 お部屋探しと宅建とのかかわり
「アパート・マンションを借りる」ということは、大家さんと借主との間で「賃貸借契約を締結する」ということです。
この賃貸借契約は、民法と呼ばれる法律に詳細なルールが定められています。また、民法以外に借地借家法と呼ばれる法律のルールも、お部屋探しに大きな影響を与えています。お部屋探しをする上で、このような法律のルールを知ることは、トラブルに巻き込まれないための大きな知識となります。
そこで、今回と次回にわたり、お部屋探しと法律（宅建）のかかわり、についてお伝えします。
大学生のＡさんは、親元を離れ一人暮らしするために、お部屋探しを始めました。
Ａさんが、お部屋探しについて友人に相談すると、その友人は「僕は宅建の資格を持っているから、わからないことがあったら何でも聞いてよ！」とＡさんに言いました。
はじめてのお部屋探しをする上で、頼もしい友人の言葉に、Ａさんは少しほっとしました。
でも・・・
友人が言う「宅建」とは、どういう資格なのでしょうか？何でお部屋探しのことがわかるのでしょうか？
宅建主任者は、不動産取引の専門家としての国家資格となります。
不動産取引の中には、土地建物の売買契約のほか、アパート・マンションに関する賃貸借契約も含まれますので、宅建の勉強をすることにより、お部屋探しにかかわる民法や借地借家法についての知識を身につけることができます。
宅建（宅建主任者）は、不動産取引全般に興味がある方には、お勧めの国家資格です。
ちなみに、私（鳥海）は、大原法律専門学校（http://www.o-hara.ac.jp/）で１０年以上にわたり、宅建講師として講義を行っています。
宅建試験概要
宅建試験（受験資格）：年齢、性別、学歴等に関係なく誰でも受験することができる
試験日程：１０月第３日曜日（毎年１回実施）、１３：００～１５：００
試験会場：全国の都道府県で実施
実施団体：（財）不動産適正取引推進機構（http://www.retio.or.jp）
試験形式：マークシート方式、４肢択一式問題
問題数：５０問
解答時間：２時間
合格率：例年１５％前後で推移
合格発表：１１月下旬～１２月上旬
合格基準点：おおむね３０点～３６点（毎年変動）
ポイント お部屋探しと宅建とのかかわり
国家試験資格試験全書 (2007)Vol.38 ペット可賃貸物件の大家さんが動物嫌い!?
前回お伝えしたように、分譲マンションの賃貸の場合は、お部屋の利用制限（ペットの飼育ができるかどうか等）について、賃貸借契約書のみならず、分譲マンション自体の規約も確認する必要があります。
ペット可賃貸物件を借りるにあたっては、この利用制限については、特に注意しましょう！それでは、今回は、前回の続きとして、「ペット可賃貸物件の秘密－２」、についてお伝えしたいと思います。
是非、ご覧になってください！
サラリーマン勤務のＡさんは、親元を離れ、新たに都内でペット可賃貸物件を借りることにしました。
はじめてのひとり暮らしをする上で、Ａさんには、「実家で飼っている猫を連れて行きたい！」という希望条件がありますが、一点、不安要素があります。
それは、猫が家中の壁で爪を研ぐことです。
Ａさんの実家の壁は、猫の爪あとで傷だらけになっています。Ａさんは、この事について会社の同僚に相談したところ、「ペット可賃貸物件を借りれば大丈夫だよ！ペット可賃貸物件を貸している大家さんは、ペットが好きだからペット可で貸しているんだよ」と笑われました。
Ａさんの同僚が言うように、ペット可賃貸物件として貸している大家さんは、ペットにまつわる様々なことについて寛容なのでしょうか？
ペット可賃貸物件としてお部屋を貸している大家さんのことを想像しますと、「みんなペット好き」という印象があるかもしれません。
確かに、ペット好きの大家さんが、ペット可賃貸物件としてお部屋を貸しているケースもありますが、中には、ペット嫌いの大家さんもいます。
ペット嫌いの大家さんがペット可賃貸物件としてお部屋を貸している理由については、下記をごらんになってください。
Vol.7からわかるように、「ペット可賃貸物件だから、お部屋を汚したり傷つけても問題ない！」というＡさんの考え方は、退去時にトラブルになる可能性が高いものといえます。
お部屋の退去時の敷金についての詳細は、下記をご覧になってください！
ペット可賃貸物件については、下記もご覧になってください！
Vol.32 愛犬と走り回れる広場がある賃貸物件探し
Vol.28 ペット可の部屋でも飼えないペットって!?
ポイント ペット可賃貸物件の注意点
アパート投資の王道Vol.37 契約書ではOKなのにペットが飼えない部屋
都内でペットと暮らせるお部屋を探したい・・・。
癒しブームの中、「一人暮らしをするならばペットと一緒に生活を送りたい！」と考えている方は、多くいらっしゃるのではないでしょうか？
そこで、今回と次回にわたり、ペット可賃貸物件の秘密、についてお伝えします。
ＯＬのＡさんは、通勤の利便性を考え、会社がある都内でひとり暮らしをすることにしました。
はじめてのひとり暮らしをする上で、Ａさんには、「実家で一緒に暮らしているチワワを連れて行きたい！」という希望がありました。
Ａさんは、この希望条件について、ある不動産屋の営業マンに伝えたところ、「小型犬を飼育できるお勧めの物件がありますので、ご案内します」と言われました。
１週間後・・・
Ａさんは、見学した物件で契約することにしました。契約するにあたり、お部屋探しに詳しい友人から「契約書にペットが飼える特約がついているか確認したほうがいいよ」と言われたことを思い出し、Ａさんは、契約書の内容を確認しましたが、特に問題はなく、ペットが飼える旨の特約もありました。
１ヵ月後・・・
何事もなく 生活を送っていたＡさんでしたが、ある日、ペットを連れてマンションのエントランスを歩いていると、管理人さんから「このマンションはペット禁止ですよ！」と強い口調で言われました。
「契約書に「ペット可」と書いてあったのに・・・」Ａさんは、呆然としました。
Ａさんの物件を調べたところ、分譲マンション自体の規約において、ペット飼育禁止のルールがあることがわかりました。
Ａさんは、大家さん（分譲マンションの一室の所有者）との間の契約においては、ペットが飼える旨の約束をしました。
しかし、分譲マンションの賃貸の場合、借主は、大家さんとの間の約束と、あわせて分譲マンション自体のルールも守らなければなりません。
このようなトラブルに巻き込まれないためにも、分譲マンションの賃貸の場合は、賃貸借契約書のみならず、分譲マンション自体の規約も確認するようにしましょう。
ポイント 分譲マンションの賃貸物件の注意点
絶対損しない投資用マンションの選び方―儲かるサラリーマン大家になる53の極意
出版社/メーカー: アスペクト
￥ 1,365 (税込み)
鳥海耕二の２冊目の書籍です！人気のあるお部屋・人気のないお部屋とは何か？がわかります！
Vol.36 不動産屋のしつこい営業を避けたいなら
前回お伝えしましたように、希望条件にあった物件の紹介を受けるためには、営業マンの心理を考えることは重要です。
必要以上に不動産屋の営業マンと親しくなる必要はありませんが、ある程度、お部屋探しに積極的な姿勢を見せた方が、営業マンが努力をする、というのも事実です。
しかし、しつこい営業は、やはり避けたいものです。
そこで、今回は、前回の続きとして、しつこい営業を避けるための対策、についてお伝えしたいと思います。是非、ご覧になってください！
ＯＬのＡさんは、親元を離れ一人暮らしをはじめるために賃貸物件を探しています。
お部屋探しについて友人に相談すると、その友人は「不動産屋の営業マンには気軽に電話番号を伝えない方がいいよ。しつこく営業の電話がかかってくるから！」とＡさんにアドバイスしました。
確かに、友人が言うように「営業マンから、しつこく電話がかかってくるのはやだな・・・」とＡさんは思いました。
Ａさんの友人のアドバイスは適切なのでしょうか？
不動産屋の営業マンに限らず、自分の電話番号を伝えれば、営業の電話がかかってくることは考えられます。
必要以上に熱心な営業マンの場合、「夜遅くに営業の電話が・・・」何てことも考えられます。
特に、女性の場合であれば、あまり気軽に電話番号を伝えるというのも、何かとリスクがあるかもしれません。
そこで、私がお勧めするのは、営業マンに、ホットメールなど、無料で登録・削除が簡単にできるフリーメールのメールアドレスを伝える、という方法です。
そして、営業マンに対して、物件情報のやり取りをメールですることをお願いし、メールで情報収集するのです。
万が一、営業マンの対応がしつこい営業に変わっていったとしても、フリーメールであれば、かんたんにメールアドレスを削除することができます。
この方法は、特に女性の方にはお勧めです。
ポイント メールを使った情報収集
東京・首都圏おでかけアクセス 公園で楽しく遊ぼう編
